选择店址的基本因素

选址是开店的开始。 每个人都希望选择一个繁荣的地方，生意兴隆。

提示：但是人们迷失在事物中而事情却走向相反的情况并不罕见。 即使是经验丰富的商人也常常犯这样的错误。 有时错误并不在于当事人。 事物的变化和综合因素可能会发挥作用。

有人总结说，选址时必须考虑以下因素：

1、人流。

2. 租金。

3.繁荣程度。

4、交通。

5、住宅结构。

6.你面前的场地。

7.车站终点站。

8. 机构学校。

9.专业市场。

10. 业务性质。

11、经营品种。

12.房屋结构。

13. 可见性。

14. 邻近的商店。

15. 地形。

16. 方向。

17. 地板。

18. 规划

19.相关政策。

20. 房东。

提示：在您租房子之前，上述因素并不详尽。 至少要充分考虑和自己租的房子相关的因素，综合分析，权衡利弊，加上自己对生意的感受再做决定。

02

选址调查

人口统计和购买力分析；

人口及家庭构成请参阅选址地区街道办事处、派出所存档的户籍人口及人口普查数据。

1. 调查所需的项目包括：

1）常住居民人数

2) 家庭及构成

3）人口密度

4）教育程度

5）从事工业

6）自然增长率

7）社会增长率

8）家庭人均收入

9）白天流动人口数

10) 年龄构成

11) 家庭年度支出及支出结构

二、现将部分重大项目介绍如下：

1）家庭规模和收入水平；

提示：家庭状况是影响消费者需求的基本因素。 家庭特征包括：人口数量、家庭成员年龄、收入状况等。

例如，每个家庭的平均收入以及家庭收入的分配都会显着影响未来的商店销售。 如果一个地区家庭平均收入增加，家庭对购买商品的数量、质量和档次的要求就会提高。

房屋面积也会对未来的商店销售产生较大影响。 例如，一家年轻人两个人追求时尚、个性、小批量的购物； 而一个三口之家（有独生子女），其消费需求几乎以孩子为中心。

家庭成员的年龄也会对物品有不同的需求。 例如，老龄化家庭倾向于购买保健品、健身品、营养食品等； 而有孩子的家庭则重点投资儿童食品、玩具等。

2）人口密度；

提示：一个地区的人口密度可以通过每平方公里的人口数或家庭数来确定。 一个地区的人口密度越高，商店的面积就可以相应扩大。

计算一个地区的日间人口，即户口登记中除去幼儿的人数加上该地区的工作和上学的人数，减去该地区的工作和上学的人数其他地方。 部分随机流入旅客不计入检查人数。

白天人口密度较高的区域多为办公区、学校、文化区等，对于白天人口较多的区域，应分析消费者需求特征进行运营。 例如，我们可以延长下班时间，增加便利物品来满足需求。

在人口密度高的地区，到商业设施的距离较短，可以增加购物的频率。 人口密度低的地区吸引力较差，顾客也较少光顾。

3）客流量；

提示：一般在评估地理条件时，应仔细测量该地点经过的人流量，这也是未来商店的顾客流量。 人流与上下车人数密切相关。

★上、下车乘客人数调查重点为：

历年各车站上下车旅客人数变化。

上下车的乘客越多，就越有利。

如果上下公交车的乘客减少，没有替代的交通方式，那么商圈的人口也会减少。

根据进出站顾客的年龄结构，可以了解不同年龄段顾客的需求。

★一般来说，考察人口聚集区是企业选址的重点。 喜欢：

居住人口集聚区。 如新建小区、住宅区等。

日常工作场所、学校、医院等，是人们白天聚集的地方。 即火车站、汽车站、地铁站等是人们使用交通工具的聚集点，也是人们聚集的场所。

体育场馆、旅游景点、沿途路线也是人们聚集活动的场所。

4）购买力；

提示：商圈家庭和人群的消费水平是由其收入水平决定的。 因此，商圈人口的收入水平

地理条件有决定性的影响。 家庭人均收入可以通过家庭抽样调查获得。 例如，北京西郊一栋商业楼宇刚建成时，通过整群随机抽样的方式，从周边商圈一到两公里半径范围内的居民中抽取了2000户样本。

综合分析，这2000名居民中，约50%的人人均月收入在1000元左右，20%的人人均月收入在500-1000元，20%的人人均月收入1000-1500元，10%的人人均月收入在1000-1500元。人均月收入不足500元。 ; 约10%的人人均月收入在2000元以上。 这说明该地区大部分居民属于工薪阶层家庭，属于中等收入水平。

企业在选址时，应优先选择中青年、社会经济地位较高、可支配收入较多的客户居住的地区。

03

购物中心选址的原则和程序

1、商场选址原则

1、方便顾客购物；

满足顾客需求是商场运营的目的。 因此，在确定购物中心选址时，首先要考虑顾客购物的便利性。 为此，购物中心必须满足以下条件：

1）交通便利；

提示：车站附近有过往旅客集中区域。 人群流动性大，人流量大。 如果是几个车站的交汇处，该地段的商业价值会更高。 如果商场开在这样的区域，可以为顾客提供便利的购物条件。

2）靠近人群聚集的场所，方便顾客随意购物，如剧院、商业街、公园、娱乐场所、旅游区等。这些场所让顾客享受到购物、休闲、娱乐的便利，旅游和其他服务。 是购物中心开业的最佳区位选择。

提示：但是，这种位置是开展业务的最佳场所。 每一寸土地都弥足珍贵，地价高，费用高，竞争也激烈。 因此，虽然商业效益不错，但并不适合所有购物中心运营。 一般只适合开发大型综合商场或个性鲜明的专业店。

3）人口密集地区或者机关、单位集中的地区；

提示：该类区域由于人口密度大、距离近，更方便顾客购物时省时省力。 如果店铺地址选在这样的位置，对顾客的吸引力会更大，也容易培养忠实的消费者群体。

4）符合客流规律和流向的人群聚集、疏散区域；

提示：此类选址适应了顾客的生活习惯，自然形成了“市场”，因此能够进入商场购物的顾客较多，客流量也较大。

2、有利于商场的发展；

商场选址的最终目的是为了取得商业成功，所以我们必须重点考虑以下几个方面来考虑如何便利经营：

1）提高市场占有率和覆盖率，有利于公司的长远发展；

提示：选择商场选址时，不仅要分析目前的市场情况，还要分析商场的实际情况。 还必须从长远考虑是否有利于扩大规模，例如提高市场份额和覆盖率，在不断增强自身实力的基础上开拓市场。 。

2）有利于形成综合服务功能，发挥特色；

提示：不同行业的商业网点设置也有不同的地域要求。 商场在选址时，必须综合考虑行业特征、消费者心理和消费行为等因素，慎重确定网点选址。

特别是大型百货综合商场应综合考虑区域功能和各项商业服务功能，实现多功能综合配套设施，从而打造企业特色和优势，树立企业形象。

3）有利于合理组织商品运输；

提示：商场选址不仅要注重规模，更要追求规模经济。 现代商业的发展要求集中采购、集中供应、统一运输，有利于降低采购成本和运输成本，合理规划运输路线。 因此，商场的选址应尽可能选择靠近交通线的位置，这样不仅可以节省成本，而且可以及时组织商品的采购和供应，保证经营活动的正常进行。

3、有利于获得最大的经济效益；

衡量购物中心选址好坏的最重要标准是商家能否取得良好的经济效益。 因此，网点位置的选择必须有利于经营，以保证最佳的经济效益。

2、商场选址程序；

1、选择商场选址，一般按以下步骤进行：

1）选择区域和方向；

提示：选择商场店面选址时，首先要弄清楚目标市场和服务对象，然后根据目标市场和服务对象选择店面选址的区域。 另一方面，要根据企业的经营规模和档次，测算企业的投资回收率，然后在此基础上慎重选择和确定方向。

2）测绘——寻找最佳位置；

提示：确定店面位置后，应绘制该区域的简化地图，并标出该区域现有的商业网点，包括竞争对手和互补的商场。 还应标记现有的商业结构、客流区域、客流和客流方向、交通路线等，以确保店面选址决策的正确性。

3）市场调查；

提示：商场店面选址基本选址确定后，必须进行彻底的市场调查，以论证选址决策的准确性。 市场调查过程中，应注意对调查对象进行分类，并对调查时间和内容进行必要的抽样调查，确保调查数据的可靠性。

4）具体实施方案的制定和实施；

提示：确定店铺的具体位置后，需要抓住机会投资建设购物中心。 如何入手，需要制定切实可行的实施方案并付诸实施。

04

商圈调研及店铺选择

一、商圈调查目的

想要开店，首先要找到店铺，了解并调查你要找的店铺的周围环境。 商圈勘察可以帮助您了解预设店铺经营范围内的地理区域，以协助未来选择合适的店铺选址。

一、商圈考察的目的包括：

1）了解地区居民的人口特征、社会经济变量、生活方式和购买习惯。

2）确定未来门店的消费水平，以及所销售的产品结构和促销重点。

3）分析是否与现有门店商圈重叠。

4）计算在一定地理区域内应开设的商店数量。

5) 识别商业区内的障碍，包括：

道路设施较差。

挤。

交通过于拥堵。

6）法规方面； 应考虑税收、许可证、运营、最低工资和城市分区。 一些城市规划了IT街道。 如果前期错误进入，未来的发展空间将受到限制甚至被禁止。

7）其他因素：了解某个地区同类型竞争对手的数量（竞争是否激烈）、未来变化趋势、供应商所在地、交通是否便利（交通状况）、是否可以利用物流中心满足未来连锁的需求。 物品、停车场是否宽敞等。

2、商圈调查范围

确定开店意向后，进行商圈调查评估，评估是否适合开店。

三、商圈调查部门职责

找店面、确定商圈是一门学问，需要有专业的团队来做。 前期可能会有专门的人员形成标准化的流程：

1、主动收集商圈信息； 及时了解您所在城市和地区的商业发展情况，预测该地区或城市未来的重点商圈。

2、商圈信息建立； 不断修订。

3、商圈规划、评估、分析报告。

4、公司未来总体发展战略。

5、商圈选址、开店技能体系建立及指导。

6、执行店面租赁、选店业务。

7. 分析、了解和报告租赁市场状况。

8.收集竞争厂商/开店信息并制定应对策略。

9、策划并推动经营门店的审核工作。

10、与房东协商商铺租赁事宜。

11、与法务部门签订店铺租赁合同。

12、落实门店管理及制度。

13、不良店铺的搬迁和淘汰。

14、其他有关开店事宜。

4. 商圈界定

商圈：指零售商店的顾客来自的地理区域。

1、根据店铺获客比例将商圈划分为三部分：

1）主要商圈：该区域店铺的顾客数量约占顾客总数的55-70%。

2）二级商圈：该区域的店铺顾客数约占顾客总数的15-25%。

3）边缘商圈：商店消除商圈中的前两个商圈后，剩余顾客形成的区域。

提示：商圈基本没有形状。 但为了便于规划，可采用总体预规划，以圈或地的形式计算商圈。

五、商圈调查重点及调查方法

1、商圈范围确定；

提示：商圈的实际位置会受到以下限制，并设置不同商圈范围的划分点：

1）商圈范围；

集中商圈：主商圈半径在2000米以内，次商圈半径在2000米至5000米之间，外围商圈在5000米以上。

分散商圈：主商圈半径在500米以内，次商圈半径在500米至1000米之间，外围商圈在1000米以内。

2）道路边界；

温馨提示：凡宽度超过40米的道路，必须在四车道上方或中间设置栏杆、安全岛或主干道遮挡。

3）铁路、平交道口受阻，因铁路、平交道口受阻；

提示：它阻挡了人们的交通，并将其分为两个不同的商业区。

4）高架桥、地下隧道被高架桥、地下隧道遮挡；

提示：划分不同的商圈，不利于人流流动。

5）安全岛的屏障，因为安全岛的屏障；

提示：划分不同的商圈，不利于人流流动。

6）大沟，被大沟堵住；

提示：划分不同的商圈，不利于人流流动。

7）单向街道，被单向街道封锁；

提示：划分不同的商圈，不利于人流流动。

8）人群的走向，由于购物习惯与人群的走向有关；

提示：使该区域形成独立的商业区。

2、如何界定商圈；

提示：规则是从各竞争店铺的规模入手，把握吸引力的差异，设定领域的境界。 计算公式如下。 使用汽车的里程表可以轻松测量距离。 坐上出租车然后跑来跑去。

下面我们举个例子； 我们计划开的店叫计划店。 规划的店面附近已经有两家户外用品店。 A店距规划店面1000米。 店面面积60平方米； B店距规划店面600米，店面面积20平方米。

1）此处必须解释法律的限制：

只考虑距离，不考虑十字路口、小路口等道路和交通状况。

顾客感知的距离会受到购物体验的影响。 如果服务好，店铺设施优越，对店铺形成良好的印象，顾客感知的距离就会比真实的距离短。

提示：结果不能完全根据计算数字确定。 到时候老钱就买不起了。

2）画出简单的图； 现在是开始的时候了。

集中商圈周边5000米范围简化图，分散商圈周边1000米范围简化图。

标记重要建筑物和建筑类别（金融建筑、办公楼）

影响生活方式的名店和位置特征（剧院、百货商店）

大量人群聚集区域的商店群和大型聚集场所（超市、娱乐区等）。

可以补充您计划的户外商店的商店

政府重要的行政中心

车站、加油站、学校、停车场、市场、公园。 ．特定民族聚集的地方

在街道（单向街道）上标记行驶方向，而不仅仅是车道。

为未来的促销活动标记可能的 DM 位置

3) 采样点和DM分布点的选择确定； 采样点的选择

办公人群或上班族聚集的地点（适合将来开店的地点）

人群涌向聚集地

人口相对集中、流动的地方

4）未来可能形成店铺集群的地点

5）预留三到四个采样点

6）尽量用一个采样点作为同类型的店铺

3、DM点的选择；

1）主要消费群体流动频繁

2）二次消费群体频繁活动的点

3）区分消费群体活动频繁的时段

六、商圈特色

1、店铺特色及分布；

1）建筑类型；

主要商业街、主要干道建筑物建筑高度

新楼、旧楼分布

目前装修状况

翻新可能会在一到三年内进行。 我国城市发展已进入快速发展时期，必须着眼长远。

2）行业类型；

主要商业街及主干道产业类型

主要产品是什么以及所销售产品的定位级别？

3）分布户数；

以采样点平行道路为主要调查对象

主要道路店铺分布详情

将商店分类

并填写明细表的统计数据

主要干道、主要道路及类似商店的数量

店铺聚集区概览

在商圈图上标出店铺（辅助店、竞争店）的正确位置。

4）地点类型；

孤立的商店

未规划商业区

规划购物中心

2、居住特征（集中商圈无需考察）

1）建筑类型；

了解该商圈住宅区的建筑类型

建筑高度、层数

建筑类型是新还是旧

配送区域

目前装修状况

一到三年内可能的重建趋势

2）分配；

了解区域内住户及建筑物的实际分布

将商业区划分为

商店区域，编码为 (A)

本贡区 (A2) 的代码是

新建住宅区编码为（B1）

老式住宅区编码为（B2）

教育教育部，代码（C）

在简化地图上划分区域并创建商业区

并在地图上标明建筑物编号。

3、集合地点；

1）场所类型

该商圈人群聚集场所类型

商店（肯德基、麦当劳、百货公司）

剧院

政府行政机构

展览场地

学校、文教机构、公园

补习班

演出、比赛、比赛场地

农贸市场, 超市

4、证券公司；

1）聚合人口类型

青少年

上班族

特定行业人士

家庭主妇

2）动线；

人们聚集和流动的路线

人群流动的主要方向

5、商圈未来发展潜力及结论；

1）发展现状

它将是未来政府的行政中心和大型休闲聚集地，将建设未来的捷运系统和交通中心。

大型办公楼和商业中心。 ． 等待施工

这个商圈的未来转型

人口年龄组的变化

未来消费习惯的变化

人群聚集地点可能发生变化

2）比赛情况；

商圈内现有竞争对手的数量和规模。

商圈的饱和程度。

六，结论

根据以上各种调查数据，最终得出结论时，最好将数据清晰地整理成以下五个关键点并加以解释：

点位应该设在哪里，什么阶段开店合适？

什么样的产品组合

客户类型

出租状况

会议地点

05

影响购物中心选址的因素

商场选址极其重要。 同时，选择合适的商场选址受多种因素影响，应综合考虑各个因素。

提示：综上所述，分析主要应从以下几点入手：

1、客户数量和质量

提示：通过商圈调查，分析商圈内顾客的消费能力和经营趋势。

1、顾客消费能力调查分析，主要包括以下内容：

1）区域内消费者的生活特征、消费习惯等信息；

2）人口结构； 包括当前人口的年龄； 性别、职业、受教育程度、人口密度、增长率等基本信息；

3）住户的数量和构成； 包括家庭总数的变化和家庭人口的增减；

4）消费者的收入水平； 包括个人和家庭收入；

5）消费者消费状况； 包括消费者的消费水平、消费购买力和消费意识。

2、商场所在区域客流情况

提示：主要调查分析商场内的客流情况，客流的状态、方向、速度、目的以及店铺的吸纳情况。

3. 交通状况

提示：选择商场选址时，必须考察交通条件，必须考虑到车站的距离、道路状况、车站性质、交通衔接条件、装卸条件以及流动人员的数量和质量。

四、比赛情况

提示：主要了解市场竞争对手的情况，包括竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营业额、经营政策、商品和服务类别等。

5. 商场周边情况

提示：重点考察商场周边是否有市场、娱乐街，是商业区还是住宅区。 这些因素影响着商场店面选址的选择。

6、购物中心所在区域基础设施条件

提示：包括道路设施状况、水、电、气等供应状况。

总结：针对以上因素，在购物中心建立之前，需要进行详细的调查研究，掌握一切可能对购物中心产生影响的有利或不利因素，分析购物中心布局的选择从发展的角度正确预见未来。

06

超市相关业务的选址策略

所谓业态，就是经营形式，是指商店的经营规模、产品结构、经营方式等。目前，国内外超市主要有四种类型：便利店、食品超市、仓储式超市。商场、综合超市。

提示：超市选址对于超市的发展至关重要。 许多投资者倾向于等到商店开业后再想办法提高业绩。 这个时候，他们已经是事半功倍了。

为超市相关业态提供相应的选址策略，供参考。

1、便利店；

提示：便利店是一种零售业态，其主要目的是满足顾客的便利需求。 其特点是：

1）选址应选择在居民区； 主要道路旁以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业单位所在地。

2）业务范围； 100平方米左右，营业面积利用率极高。

3）营业时间； 一般超过16小时，甚至24小时。

4）产品结构：以方便食品、小包装商品、文具杂志为主，具有即食、小容量、应急等特点。

5）目标顾客：居民购物步行5分钟即可到达，80%的顾客购物是有目的的。

总结：便利店是其他业态在时间、空间、商品上的补充。 随着人们生活水平的提高，生活节奏的加快，有更大的发展空间。

2、食品超市；

提示：食品超市是采用自选销售方式的零售业态，主要销售食品、生鲜食品、副食品和生活必需品，以满足顾客的日常生活需要。 其特点是：

1）场地应位于居民区； 交通要道和商业区。

2）业务范围； 500至1,000平方米之间。

3）商品结构：以购买频率高的产品为主。

4）营业时间； 不少于16小时。

5）以居民为对象； 10分钟左右即可到达。

总结：非生鲜食品无法在价格上与大公司竞争。 生鲜食品作为必需品，是商圈消费者基本生活的重要组成部分。 生鲜食品成为该类型商店的主要商品。 商店需要提高生鲜食品的新鲜度和加工技术，吸引家庭主妇光顾，并积极参与或组织各种社区活动，让消费者感觉自己是在邻居家购物而不是在商店里购物。

3、仓储商场；

小贴士：仓储式商场主要经营生活必需品业务，集仓储和销售于一体，低价销售，提供有限服务（有的采用会员制，只向会员提供服务）。 其特点是：

1）选址位于城乡结合部； 交通便利，有大型停车场。

2）业务范围； 一般在10000平方米以上。

3）仓储与货架一体化； 装饰很简单，并且节省了成本。 对于现金和携带的销售，货架高度必须超过6米，主要标准是整个商店的70％以上是否用于存储商品。

4）商品结构：主要是食物（一些新鲜食品），家用产品，服装材料，文具，家用电器，汽车用品和室内用品。 关键产品的广度应广泛（指更多类型的产品）。

5）目标客户：主要是中小型零售商，餐饮业，集团购买者和运输消费者。 这些商店中的大多数实施大规模销售和大规模订购，以实现低成本的销售。

4.全面的超市；

提示：全面的超市是一种零售格式，主要出售流行的实用产品，并满足客户一次性购买的需求。 其特点是：

1）该地点位于住宅区； 城市农村边缘或商业密集区域。

2）业务区； 高于2500平方米。

3）商品结构：新鲜食品，衣物和食品已完成。 重点是产品的深度（指同一产品的规格，等级和品种）。

4）目标客户：满足与消费者比例最大的中低收入群体的消费需求。

5）设施的装饰要比仓库商店更好； 在提供良好舒适的购物环境和各种产品选择机会方面，全面的超市比仓库购物中心要好。

摘要：每种零售格式都有其自身的特征，优势和特殊要求。 此外，各种格式之间存在一定的竞争关系，它们可以弥补彼此的缺点。 合理的布局可以发挥补充优势和繁荣市场的作用。

只有真正了解各种零售格式的优势和缺点，进行广泛的研究，仔细分析各种消费者的消费心态和需求，并制定合理的布局，我们才能为各种零售格式的优势充分发挥作用，并以最小的优势获得最大的收益投资。

结尾