发文号：大政发[2003]110号

第一章 总则

第一条 为了规范集体建设用地使用权流转行为，维护土地所有者和使用者的合法权益，促进土地市场健康有序发展，根据《中华人民共和国土地管理法》和有关法规，结合本市实际，制定本办法。

相关法规：

第二条 本办法所称集体建设用地，是指依法批准用于建设的集体所有的土地（农民建房宅基地除外）。

第三条 大连市行政区域内集体建设用地使用权流转适用本办法。

第四条 大连市规划和国土资源局负责全市集体建设用地使用权流转的管理和监督。各县（市）、甘井子区、旅顺口区、金州区政府、大连经济技术开发区、大连高新技术产业园区、大连金石滩国家旅游度假区、大连保税区（以下简称先行区）管委会规划和国土资源部门负责本辖区内集体建设用地使用权流转的管理工作。

第五条 集体建设用地属于依法登记的村农民集体和乡镇农民集体所有。属于村农民集体所有的，由村民委员会经营管理；属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）政府经营管理。

第六条 集体建设用地使用权流转必须通过有形市场进行。集体建设用地使用权流转有形市场建设，由市、县（市）、区及试点地区规划、土地部门提出建议，报同级政府和管理委员会批准后实施。

第二章 集体建设用地使用权流转方式、条件及审核权限

第八条 集体建设用地使用权可以按照下列方式流转：

（1）转让。集体建设用地所有者将集体建设用地使用权在一定期限内转让给土地使用者，并向土地使用者一次性收取该期限的土地收益。

（2）租赁。集体建设用地所有者以租赁的方式将建设用地使用权提供给土地使用者，并定期向土地使用者收取土地租金。

（三）出资或者投资。集体建设用地所有者以一定期限的集体建设用地使用权作为价款，以出资或者投资的方式投入到新设立的企业。

（四）合作、合资。集体建设用地所有者可以以一定期限的集体建设用地使用权为条件，与其他单位或者个人合作、合资、共同举办企业。

经集体建设用地所有者同意，集体建设用地使用者可以将其合法的土地使用权连同地上建筑物抵押给债权人。实现抵押权时，可依照本办法的规定办理土地使用手续。

已通过出让、出租、入股、合作、合资等方式依法取得集体建设用地使用权的土地使用者，在履行出让协议规定的条件后，可以在使用年限内依法转让剩余土地使用权。

第九条 集体建设用地使用权流转，应当具备下列条件：

（一）符合土地利用总体规划、城市规划和村庄和集镇建设规划；

（二）土地权属关系合法、清晰、无争议；

（三）符合土地用途管制制度的要求；

（四）经村民集体会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

流转后的集体建设用地不得用于商业房地产开发，不得擅自改变原批准的用途。

第十条 集体建设用地使用权出让年限不得超过法律和国家、省、市规定的同类国有土地使用权出让或者出租的最长年限，具体年限由土地所有者与土地使用者协商确定。

第十一条 集体建设用地使用权转让时，地上建筑物及其附着物应当随之转让；地上建筑物及其附着物转让的，集体建设用地使用权一并转让，但地上建筑物及其附着物作为动产转让的除外。

第十二条 集体建设用地使用权转让，双方当事人应当签订转让合同。

集体建设用地使用权首次转让的，集体建设用地所有者与受让人应当签订集体建设用地使用权转让合同；首次转让后再次转让的，集体建设用地使用者与受让人应当经集体建设用地所有者同意签订转让合同。

集体建设用地使用权转让合同示范文本由大连市规划国土资源局会同工商行政管理部门制定。

第十三条 集体建设用地使用权转让，必须履行权属审批手续，审批权限按照集体土地所有权登记管理的规定办理。

第十四条 集体建设用地使用权流转，当事人应当履行下列程序：

（一）集体建设用地使用权首次流转。

1.集体土地所有者持土地权属证书、集体建设用地使用权证等材料，经乡镇人民政府初审后，向当地规划国土部门提出出让申请。经审核符合条件的，报同级人民政府和先行区管理委员会备案。

2.集体建设用地所有者提出出让申请后，应当在有形土地市场公告拟出让土地的条件和出让要求，通过招标、拍卖、挂牌或者协议出让方式确定土地使用者，签订土地使用权出让协议。

3、出让完成后，出让双方应在规定的期限内持双方签订的出让合同到当地规划国土部门办理土地审批、登记手续，领取集体建设用地使用权证书。

（2）集体建设用地使用权流转。

1.依法取得集体建设用地使用权的土地使用者，应当在有形土地市场公告土地条件和出让要求，通过招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，签订土地使用权出让合同。

2.到当地规划国土部门办理土地使用权变更登记手续。

第三章 地价、收益及税捐管理

第十五条 市、县（市）、甘井子区、旅顺口区、金州区及各试验区规划、土地部门应当对所辖区域内的集体建设用地进行分等估价，经本级政府、试验区管委会批准后，向社会公布基准地价和最低保护价。集体建设用地使用权出让价格不得低于最低保护价。

第十六条 集体建设用地使用权出让地块的标杆地价，由市、县（市）、甘井子区、旅顺口区、金州区及各试点地区规划、土地部门会同相关部门以基准地价为基础，根据地块的面积、位置、容积率、形状、使用年限和土地市场状况等评估确定，并定期公布。

第十七条 集体建设用地使用权出让价格由受理出让申请的规划土地部门依据基准地价、最低保护价、核定地价和土地评估价格初步确定，并报同级政府和试验区管委会备案。

集体建设用地使用权出让价格明显低于政府登记价格的，政府可以行使优先购买权。

出让土地的评估价格，应当由申请出让的集体建设用地所有者委托有资质的土地价格评估机构出具土地价格评估报告。

第十八条 集体建设用地使用权首次转让时，土地使用者应当向土地所有者支付土地收益；土地收益再次转让且增值的，应当按照规定的比例支付给土地所有者，具体比例按照国家和省有关规定办理。

第十九条 集体建设用地使用权出让的土地收益归集体建设用地所有者所有，主要用于土地开发整理、村庄、城镇公益事业投资和农民参加养老保险，其中用于农民参加养老保险部分不得低于土地收益的50%。具体参保办法另行制定。

集体建设用地所有者取得的土地收益应当单独记账，并向社会公布。土地收益分配方案，必须经集体的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

第二十条 集体建设用地使用权转让时，当事人应当按照规定缴纳相关税费。

第二十一条 规划、土地等有关部门在集体建设用地使用权出让管理中收取费用应当严格执行国家和省、市政府的有关规定，并接受监察、财政、税务等部门的监督。

第四章 土地使用权的终止

第二十二条集体建设用地使用权转让，使用期届满的，集体建设用地使用权和土地上建筑物和其他服务设施的所有权，按照不同的土地流转方式分别处理：

（1）集体建设用地使用权转让的，土地使用期届满，地上建筑物及其服务项目所有权由集体土地所有者无偿取得。土地使用者应当向规划土地部门交回土地使用证，并按规定办理注销登记；

（二）集体建设用地使用权出租的，出租期满后，承租人应当将出租的土地无偿返还土地所有者，土地使用者应当向规划国土部门交回土地使用证，并按规定办理注销登记。土地使用权连同地上建筑物一并出租的，地上建筑物按照合同约定办理；承租人在出租期内经依法批准新建建筑物及附着物的，出租人与承租人应当在出租期满后协商解决。

第二十三条 土地使用年限届满，土地使用者要求续期的，可以在使用年限届满六个月前向集体建设用地所有者提出续期申请。集体建设用地所有者应当向规划国土部门提出土地出让续期申请。经审查，符合条件的，依照本办法的规定重新办理集体建设用地使用权出让手续。

第二十四条 集体建设用地使用者依法取得的土地使用权受法律保护。特殊情况下，由于社会公共利益的需要，集体建设用地所有者经规划土地部门审核并报本级人民政府和试验区管理委员会备案后可以先行收回土地，并根据土地使用年限和土地开发利用的实际情况给予相应补偿。

第五章 附则

第二十五条 国家和省对集体建设用地使用权流转管理有新的规定的，按照国家和省的规定执行。

第二十六条 本办法发布前已经发生的集体建设用地使用权转让的，应当自本办法施行后6个月内依照本办法的规定办理。

第二十七条本办法自2004年3月1日起施行。