乡村休闲旅游项目规划设计思路与策略

说起乡村休闲旅游，这几年最让我头疼的就是“收拾烂摊子”：对已经开工或即将完工的项目“修补规划设计、调整建设运营思路”。说实话，谁也不想吃别人的剩饭剩菜。这两年，国家旅游政策风头越来越劲，很多在城里发了财、跟政府有关系的人，都想在农村买一大块地，试试“乡村休闲旅游”。今天在座的一位朋友是四川人，以前是搞房地产的，昨晚请我喝茶，说要投资三五千万做乡村旅游项目。

我问他：你为什么想做乡村休闲旅游？

他说：“这几年城市房地产进入寒冬，我想换个投资方向。我一个哥们在政府部门是搞农业的，也想让我投资乡村旅游，我没主意！”

他给我看了项目规划设计的PPT，乍一看，这个规划设计很漂亮，很精彩，很吸引人，但仔细看了一下，稍微考虑了一下，就经不起推敲了。这个规划设计方案，是某超级名校的知名教授主导的。项目总占地面积600多亩，总投资近5000万元，预计4年收回投资。我用两个字概括了这个项目的创意和规划设计：“骗局”。

我严肃地告诉他：这个规划设计方案最好不要实施，否则投资就打水漂了，因为这只是把良好的城市休闲环境和乡村休闲绿地结合起来的“绿化”设计项目，僵硬地把一些休闲消费内容塞进去，根本忽视了消费者的消费体验和心理诉求，而且缺乏基于产业运营的合理功能布局，缺乏产品消费链与服务链、游客消费水平与消费条件、产业运营等核心要素。一旦建成，可能出现的状况是：项目看上去不错，但来了一阵客户就不回头了，逐渐演变成需要巨额运营成本的半死项目。

我上面讲的这一集的目的，就是想告诉大家，如果想投资乡村休闲旅游行业，千万不要冲动，一定要先走遍天下，走遍世界，想清楚自己要投资的项目，让它成熟起来，再下定决心做决定，按照科学合理的规律和思路去投资。今天，我只能给大家提纲一下，投资、策划、实施“乡村休闲旅游项目”的基本思路和策略，如何规避投资风险，如何真正赚钱。下面我会讲五个问题，告诉大家这五个问题的策略和诀窍。

问题一：摒弃投机心态，树立“愚公”精神

我建议大家去读一读《史蒂夫·乔布斯》，这本书可以给当代的企业家很多哲学思考。比如这本书里有一段话：每一个被制造出来的产品，都应该有它的使命；产品本身是有生命、有情感的，杯子的使命就是装水，如果装了水之后没有水，或者不被人喜欢，杯子就会很伤心。按照这个理念，你在投资乡村休闲旅游项目的时候，你给你策划、设计、制造的产品赋予了什么样的使命？它存在的价值和意义是什么？如果这个问题都搞不清楚，只想着今天投资，明天收钱，那就很难成功。有以下几点需要你先去思考和面对。

投资人的心态：是想变相圈地、借国家政策、众筹融资；还是真心实意做服务市场的好产品？

（主要内容如下）：

愚公精神：乡村休闲旅游项目听起来很美好、很诗意，其实非常辛苦、繁琐。从租地到立项，牵扯到很多政策、法规、利益关系等问题，还要和农民打交道，把一片荒地变成耕地，把陌生人变成熟人，招揽客人、做好服务，不可预知的问题和困难会越来越多。几百万美元投入，有时连一波波的风浪都没有，能有多大的抗风险能力，有没有充足的心理准备？所以，不但需要美好的构想、好的人脉、浪漫的情怀，还需要足够的精力、足够的现金、足够的任性、足够的实力。

否则，它就会变成一个不完整的项目。

问题二：重视并做好商业规划和商业解决方案

（主要内容如下）：

最常见的错误是：做项目规划而不做商业规划；做建筑设计而不做行业和产品设计。

基本操作逻辑与商业运营思路：在计划投资乡村休闲旅游项目时，切记不要从众、不要照搬。不同的地域环境，不同的生产力水平和消费水平，自然有不同的项目投资运营策略。一般来说，无论是大型休闲项目，如迪士尼，还是中小型乡村休闲项目，如体验农场，一般都遵循以下投资建设流程：

商业环境分析与评估——项目定位与规划（项目定位，2个模型）——产业及产品设计——功能分区及规划布局——环境设计——基础设施建设——核心项目建设——环境建设——运营方案制定及基础资源准备——项目运营介绍。

商业策划内容：围绕项目的盈利能力及风险控制策略，进行全面深入的分析，提出项目定位及运营策略，重点对盈利模式及管理运营模式进行充分论证。

商业计划书内容：各个环节的详细操作指南及项目实施细节。

问题 3：精心设计消费者项目

（主要内容如下）：

此部分设计的核心目的是解决项目投资建设必须产生赚钱效应的问题，设计思路是：根据主流消费群体的消费内容、消费过程需求特征，做好针对性消费产品的专业设计。

第一，设计将产品功能性与趣味性相结合。例如在观光采摘体验园的规划设计中，体验型的“观光园”与生产型的“工业园”在管理、音效、服务等方面存在很大差异。

二是根据产业定位、游客消费心理进行消费环境设计；

第三，做好项目管理和运营设计，重点做好营销模式和管理运营机制设计。这两个模式是项目能否盈利的关键，一定要清晰、可行。

问题四：基于以上基础，做好项目建设规划设计

（主要内容如下）：

只有完成以上三项重要工作后，才能开始项目建设的规划设计与施工。一般来说，乡村休闲旅游项目的规划设计要简洁明了，在充分体现项目商业属性的基础上，可把握以下几点：

功能分区：基于项目高效管理运营的需要，设置各类功能区域，理清各功能区之间的逻辑关系，并进行合理排列；

项目布局。在功能分区的基础上，将各类消费项目、配套服务项目合理布局到相应的功能区，并明确项目建设的指导意见和约束条件。

基础配套设施：根据项目规划布局的空间定位，做好配套辅助设施的布局和建设设计；

空间整合性：各建设单元、地上地下布局须实现协调整合，地上空间确保视觉效果与功能效果的完美统一；同时，地下布局须充分考虑建设条件及成本控制。

投资预算：完成上述工作后，方可提交更为准确的投资估算报告供投资者审核；

施工与监理：建议实行由甲方主导的公开招标的原则，对招标和监理应有明确的书面约束性要求。

问题五：该项目的“可行性”论点不容忽视。

（主要内容如下）：

可行性研究的目的和策略：为确保投资风险最小化，项目投资者可组织至少2次可行性研究，听取多方意见。研究专业人员的选拔、邀请和组织由甲方自行组织实施。

盈利性论证：主要论证主导消费项目的预期收益及盈利状况，避免投资者“个人偏好”对项目造成“误导”。

专业论证：主要对多个投资项目涉及的各相关专业领域的“可行性条件”进行论证，消除项目建设中的瑕疵。

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时间：3月25-30日（6天）

地点：泰国清迈

【游学时间】：2024年3月25日-30日

【会议地点】：泰国清迈

【参会人员】：政府机构、乡村振兴项目开发企业、文旅集团、国有企业、地方城投、开发商、建设单位、运营商、规划设计机构、投融资公司及相关产业链董事长、总经理等核心高管（20人）

【承办单位】：北京亿方诚幸福科技发展有限公司、汉麻研究院

【活动亮点】：实战专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察