1、旅游小镇标杆——拈花湾

作为景区，灵山无疑是国内公认的一线景区，但从商业角度来看，作为一家辛苦工作了20年、承担了太多政治任务的国企，实际上并没有取得什么成绩。很多钱（稍后分析）。 于是灵山开始筹划一个新的变现项目：拈花湾。

经过5年多的精心建设，灵山镇拈花湾于2015年11月14日开业。 是的，灵山早在2010年就已经在打造如今闹得沸沸扬扬的小镇概念。可见，只有领先的理念，才能打造出领先的产品。

灵山镇·拈花湾

该项目位于马山（灵山）最西端的耿湾。 可以说是马山最后的处女地。 拈花湾规划面积1600亩，建设用地1300亩，建筑面积约35万平方米，景观面积55万平方米，水域面积20万平方米，容积率0.45，建筑密度0.23。

拈花湾将灵山从单纯的旅游景点转变为度假胜地，赋予其更加完善的休闲功能，大大增加了游客的游览时间、过夜率和附加消费。

拈花湾的名字来源于佛经中“佛拈花，凯耶笑”的典故。 小镇整体建筑风格参考了日本奈良的风格，并融合了中国江南城镇特有的水系，创造出独特的建筑风格。

说起奈良，熟悉历史的人应该知道，它是仿唐长安城而建的。 距今已有一千多年的历史，保存完好，拥有世界上现存最早的木结构建筑。 相比之下，在中国要找到残存的唐代建筑极其困难，这对于游客来说确实是一种遗憾。

拈花湾真实图片

从整个小镇的总体布局来看，拈花湾通过三大交通主干道和水系的组织，加上禅意的营造，规划了“五粮”、“一街”、“一厅”的主要功能布局。类命名体系，形成以“五瓣佛莲”为基础的总平面。

其中“五谷”为云门谷、竹溪谷、银杏谷、禅心谷、鹿鸣谷。 它们的形状像五片花瓣，主要功能包括会议、酒店、度假物业； “一街”就是香月华街。 位于花港核心地带，是拈花湾核心商圈； “一堂”即虚山禅堂，位于华感，不仅是大型禅修体验场所，也是拈花湾的大型景区地标。

拈花湾整体结构图

整个灵山镇拈花湾崭新、古朴、干净。 任何地方都没有使用肮脏的老式技术，也没有标榜自己是“古镇”。 这能否给我们那些热衷于建造仿古建筑的人一些新的启发呢？

然而，拈花湾项目也留下了一些不足。 现在已经建成的小镇其实只是原计划的一部分。 最雄心勃勃、最能体现灵山大方风范的景区地标，“旭山大禅堂”因故未能建成，难度很大。 遗憾。

旭山大禅堂特邀日本大师隈研吾创作设计。 是一座可容纳数千人同时禅修的“色与空奇观”大禅堂。 若能建成，将成为灵山又一奇观。

虚山大禅堂设计概念图

房地产作为最重要的变现手段，拈花丸也把握得恰到好处。

项目配套物业以日式别墅为主，整体设计非常精致、艺术。 不过，作为短期度假物业，这么大的别墅如果直接出售，恐怕很难长期消化。

灵山集团对市场做了很好的调研，对房型进行了巧妙的划分。 所有房型中，40至70平米的小房间占据绝对多数。

引入分销平台管理房产空置期，让业主将度假房产的空置时间段委托给分销平台，由平台出租给游客，获得的租金收入与业主瓜分。

设计精美、房型经济适用、闲暇时可偿还回报的房产在短时间内几乎被抢购一空，资金可以快速增值。

拈花湾的到来，不仅为无锡带来了世界级的禅意生活生活，也成为打造精品旅游度假小镇的标杆。 据灵山提供的数据显示，2016年灵山度假村和拈花湾的游客总数达到400万人次。

灵山集团信用评级报告中的准确审计数据显示，产品更新对景区人气的提升明显。 2016年游客人数突破400万人次应该是一个比较现实的数字。 此外，渠道的作用越来越小，散客自助游将日益成为大势所趋。

2、灵山模式的复制

家喻户晓的灵山风景区开始了模式复制输出之路。

首部产出作品《尼山圣地》由曲阜市与灵山集团联合开发。 灵山集团出资3亿，占总注册资本8亿的37.5%，但拥有51%的投票权，并纳入灵山集团合并报表范围（参见灵山声誉的经济价值）。

该项目是山东省重点文化旅游项目。 核心区占地154.8公顷，规划建设规模25.8万平方米。 尼山圣地总体定位为“文化休闲度假区”，将建设成为集文化体验、休闲旅游、生态旅游、休闲度假于一体的复合型文化度假产业综合体。

整个项目包括“一心、一湖、一区、三组团”。 “一心”是指孔宫和孔子雕像（世界上最高的孔子雕像，高72米，象征七十二圣人），“一湖”是尼山水库，“一条带”是文化和旅游资源。环湖游憩区，“三群”为山水书院社区、国际游学社区、国际社区。

尼山圣地分为三期：一期工程核心区位于尼山水库以北。 建设项目包括文宫、孔子雕像、尼山孔庙、止水书院、庚书书院等，项目总投资20亿，预计2020年竣工，2017年12月竣工； 二期工程包括仙林书院、仁山书院、全球孔子学院联盟基地、环湖生态休闲区等。 三期项目主要集中在尼山水库南侧，包括尼山创意产业园、尼山国际艺术中心等。

灵山的成功经验能否在经济发达程度远不如长三角的山东复制，我们拭目以待。

3、灵山集团分析

如果说高客流量是优秀景区的标志，那么财务数据则是衡量一个企业或商业模式成功与否的根本途径。

从上述财务数据来看，灵山集团自2013年以来总资产快速增长的主要原因应该是投资建设拈花湾项目48.74亿，而拈花湾开业时间为2015年11月。因此，排除拈花湾的因素，灵山集团年收入6亿，资产超过40亿，毛利润超过60%，应该说是相当不错了。

但剔除各项折旧、摊销和贷款利息后，净利润几近于零，总资产回报率也处于极低水平。 灵山已被公认为中国优秀风景名胜区。 如果真是这样，只能说明旅游景区重资产投资确实很难赚钱。

改变旅游形式，丰富景区内容，将观光旅游转为度假旅游，大幅度提高过夜率和客单价，是景区盈利的关键，也是旅游业的必然发展方向。 在热门景区之外打造大面积房地产的“小镇”，以平衡收支，恐怕是必不可少的。

但地方政府也应该警惕当前许多房地产开发商和一些旅游公司快速建设旅游小镇的策略。 优秀的景区必须经过多年的努力精心打造。 快进快出的心态只会制造出到处复制、模仿的垃圾。 最后被房地产开发商炒作，房子卖完了，人走了，留下一片狼藉。 当今大多数所谓的小镇最终可能会成为荒废的鬼城。

再看新三板挂牌公司“无锡灵山风景区管理股份有限公司”。 是灵山集团旗下全资景区管理子公司。 下图为其股权结构。

主要营业收入为：

其中，商品销售收入主要来自香烛、工艺品和包装食品等，景区服务收入主要来自观光车、导游服务和合资共享等，餐饮收入主要来自素食景区餐饮、管理咨询收入主要来自管理资源的输出。

一年2亿的非门票收入和近60%的毛利润可以说是非常可观的数字。 公告显示，2016年上半年其香烛收入为2228万元，工艺品收入为2746万元。 排名前两位的收入明细均高于餐饮收入2057万元，毛利润极高。 这也是一个成功的宗教景区区别于其他景区的特点。

4.灵山的灵感

灵山无法复制，但我们可以从灵山案例中得到很多启发。 一个文旅项目的成功往往是多种因素综合作用的结果，有些因素是不可复制的（比如区位优势、船上人员），但还是需要勤奋，有很多优势可以借鉴。

1. 创新

从灵山风景区的发展历史我们可以发现，他们的每一款产品都可以说是领先当时行业数年。 景区投资周期长，开发商拥有领先的眼光非常重要。 灵山一直非常重视创意规划设计，并愿意投入。

任何时候，观众只会对第一个记忆深刻，第二个就会被遗忘，第三个就会被耗尽。 第三款之后的同类产品几乎可以忽略不计。

国家几乎每年都会发布文件禁止修建大佛。 然而，看到灵山大佛却名利双收。 此后，全国许多“道路崎岖”的地方仍然效仿，建造了多座巨佛，但至今都没有产生影响力或影响力。 其知名度和经济效益不相上下。

现在这样的例子还有很多。 你见过全国各地成堆的仿古建筑和数十个“古镇”吗？ 除了祖迹之外，真正能在新建设上取得成功的，只有陈向红的乌镇西栅和古北水镇。

2. 影响

风景名胜区必须给游客留下深刻的印象，必须让游客深受影响、沉浸在所营造的氛围中。 冲击感非常重要。 有两种表达形式：切片或点。 影片就像婺源的油菜花、乌镇的水乡风情。 如果你点击它，这将是景区标志性建筑的创建。 必须具有极高的辨识度和视觉冲击力。

比如宗教景区一定要给游客一种震撼感、神圣感。 灵山掌门人吴国平对此深有感触。 灵山梵宫在规划之初（当时并没有被定义为梵宫，只是作为世界佛教大会会场的一座建筑），并没有具体的概念，到底应该建成什么样子。

为此，他专门出国考察了一大批西方知名大教堂。 这些教堂垂直向上的拱形线条，以及高大宽敞明亮的建筑空间，都给人一种敬拜神的神圣感。

此外，窗户上还有彩色玻璃制成的宗教画。 光线透过彩色玻璃射入教堂，营造出神圣辉煌的天堂之美。 这与中国寺庙的压抑气氛完全不同，中国寺庙由于木质结构的限制，空间相对狭窄，灯光昏暗，烟雾缭绕。

最终，灵山集团对建筑设计提出了总体要求。 “我们希望借鉴欧洲建筑对空间的塑造，打造一座融合宗教与艺术的世界级寺庙，让每个进入的人都有一种敬畏之感。” ”

引用并不意味着抄袭。 虽然梵宫在设计上大量借鉴了欧洲教堂的设计理念，很多地方都可以看到欧洲教堂和宫殿的影子，但同时也融入了佛教和中国传统建筑的表现形式。 可以说是中西结合的模式。

3、汇聚大家的智慧

灵山的每一个项目都非常重视外部大脑的帮助，为此不惜重金。 设计梵宫邀请了国内顶尖设计公司制作了数十个方案。 拈花湾从规划、设计到竣工历时五年，开工前设计方案仍在修改中。

4. 追求卓越

需要“品质偏执”，才能反复磨练出触动人心的奇观。 这样看来，灵山与陈向红笔下的乌镇、古北水乡非常相似。

拈花湾的一瓦、一丛青苔、一堵土墙、一块石头、一排竹篱、一个茅草屋顶，都是从数十种备选方案中精挑细选，严格的户外测试，甚至还请来了外国工匠。 指导工艺。

什么是情感？ 什么是工匠精神？ 这些热词不仅仅是炒作。 景区必须倾尽全力，反复琢磨、创造。 这就是有情怀的工匠精神。

特色小镇+田园综合体无锡游学

活动详情

【考察时间】2018年1月13-14日

【考察地点】中国无锡

【考察对象】特色小镇田园综合体开发及相关产业链董事、总经理等核心高管

【抢票热线】颜顾问

【主办单位】北京华城汇文化创意科技有限公司

【游学规模】限额30-40人，额满为止（目前仅剩10名额）

四大亮点

★亮点一：特色小镇项目实践研究

★★亮点二：创新企业家对战略、规划、运营、现场项目进行深度分享和探讨

★★★亮点三：国内首个田园综合体运营模式与实践

★★★★亮点四：文旅产业IP打造及全流程服务解决方案

游学亮点：

地方政府：如何挖掘当地特色产业，如何做好产业规划，如何有效组织特色小镇、田园综合体的规划编制。 如何更好地实施项目，乘势而上发展。

开发商：开发商如何转型参与特色小镇、田园综合体建设，开发商如何与政府合作建设小城镇、田园综合体。

运营商：特色小镇田园综合体生产、生态、生活的融合，特色小镇田园综合体的运营思路与实践打造。

特色业态：民宿、餐饮、孵化器、亲子……各种业态，如何与特色小镇、田园综合体的发展融合，抓住历史机遇。

规划设计机构：深入了解特色小镇田园综合体的运营需求，在运营的前提下进行特色小镇田园综合体的产业规划和空间规划

投资者：特色小镇、田园综合体建设过程中有哪些投资机会，如何接触和对接优质IP项目。

主要框架：文旅生态圈：规划设计、一线商户、运营管理、盈利模式、专家智库、项目孵化。

四大板块：

★第一部​​分：特色小镇、田园综合体政策趋势分析；

★★第二部分：特色小镇、田园综合体的规划设计、开发运营、投融资模式分析；

★★★第三板块：特色小镇、田园综合体顶层模型分析及品牌建设策略；

★★★★第四版块：特色小镇、田园综合体优质IP项目对接孵化及投融资；

111111 [报名方式] 111111

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