酒店供应

依托度假村及周边产业发展，中档酒店及非标住宿快速增长

主题公园的开业带来了人流，改善了区域交通设施，打破了区域内原本相对有限的酒店供应。 目前，酒店供应不仅集中在主题公园周边，而且可以辐射到整个度假区周边数公里范围。 这些酒店以“上海国际旅游度假区”为核心命名，覆盖的地理位置包括川沙、周浦、康桥镇，是在上海国际旅游度假区、川沙经济园区、康桥工业区、上海医谷基础上开发的。

供应方面，以中高端酒店为例，间夜数从2014年的386间增至2018年的2920间，四年间增长近7倍。 从供给明显增加可以看出，在度假村的带动下，川沙、周浦、康桥等地已从名不见经传的小镇成长为旅游热点。

尽管近年来中高端酒店供应量快速增长，不少中大型酒店已进入市场，但与无处不在的中档、经济型等住宿产品相比，它们尚未成为主流。 如下图所示，该区域中档经济型酒店供应占比近70%，民宿、旅馆、青年旅社等非标住宿产品占比约20%。

从地理分布来看，度假村核心区周围，存在着大量名为“民宿”、“客栈”、“公寓”的非标住宿。 他们大多数是当地居民，他们对自己的住宅进行了装修，以吸引支付能力。 出行人数相对有限但希望缩短住宿地与主题公园之间的交通时间的旅客。 区内工业区周边聚集了众多中档、经济型酒店。 主要分布在地铁站沿线、镇政府所在地等交通和配套较为便利的地方。 它们主要吸引工业区周边预算相对紧张的人群。 商务旅客和主题公园的溢出旅游需求。

供给方面，中档经济型酒店的同质化以及非标住宿门槛较低，给区域酒店市场带来了一定的竞争压力。

表现

房价受供给升级拉动，散客效应明显

为了进一步了解该地区酒店的表现，我们选取​​了具有代表性的中高端酒店来分析市场表现和客源结构。

散客数量和消费水平的增长是该地区酒店近两三年能够保持较高每间客房收入的主要原因。 散客游客是该地区酒店的最大需求来源，占总需求的41%。 随着度假村的发展，这一比例预计将继续增加。 他们的预算在500元至700元之间，更高端的需求可以达到1500元以上，停留时间为一到两晚。 散客游客总体消费较高，但也越来越注重性价比，尤其是三代家庭。 他们通常需要两个房间，或者愿意花钱购买家庭房和套房等高端房间。

与散客游客的高预算相比，其他游客在区内酒店的预算相对紧张。

会议、展览及奖励旅游（以下简称“会议及奖励旅游”）所需预算大多在400至500元左右，占度假村周边酒店间夜需求的20%。 其中，会展中心的溢出需求和内部会议需求因中间商、预算水平、交通距离等因素，价格相对敏感。 奖励旅游需求方面，随着上海国际旅游度假区的发展，近年来预算和需求均稳步增长。

季节性模式

参观人数稳定，补充客源充足，季节性格局相对稳定。

总体来看，该地区市场旺季主要集中在5月至8月。 受夏季旺季带动，市场平均入住率可达85%左右。 淡季集中在11月至次年，天气相对寒冷。 2月份，市场出租率维持在60%左右。 在这个酒店市场，虽然旅游间夜需求经历了月度波动，并因冬季天气限制而有所下降，但得到了其他相对稳定的需求（如商务、会议和颁奖等）和节假日的补充（圣诞节、元旦等）、春节等）保持在相对健康的水平。

客户来源

国内长期需求占主导地位，而郊区过夜度假需求仍有限。

从客源来看，上海旅游度假区仍以国内游客为主，主要来自省会城市、一线城市或长三角以外其他经济发达的沿海二线城市。 相比之下，上海及长三角地区的住宿需求相对有限。 一方面，该地区交通便利，游客可当天往返。 另一方面，该地区的酒店功能还比较单一。 住宿产品缺乏其他游乐休闲设施配套，业态缺乏多样性，难以吸引上海及长三角地区的郊区度假需求。

未来展望

全球布局蓄势待发，单一定位的突破指日可待。

随着横面古镇的开发、上海东站的建立以及其他基础设施的完善，上海国际旅游度假区作为浦东新区的重要组成部分，已被上海市政府确定为浦东旅游的核心。部门。 浦东新区引进上海极地海昌海洋公园、上海冰雪世界室内滑雪场、上海天文馆等一系列旅游资源，将提升该板块的竞争力。

上海迪士尼乐园的扩建、上海国际旅游度假区的多元化发展以及城市交通网络的不断完善，将带来片区酒店的人流量稳步增长，需求的增加有助于打造差异化产品。 从设施、主题、价格、定位等方面来看，该区域仍存在市场空白和创新空间。 产品的升级有助于捕捉不同的客源群体，延长游客的停留时间，吸引更多有趣的人群。 上海及长三角本地游客消费能力较高。 未来，酒店如何突破主题公园或工业区住宿设施的单一角色，进一步多元化客源定位，打造更多精品旅游产品，将是发展的重点和目标。

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