福建消费潜力巨大。 2021年，福建人均GDP达到11.73万元，位居全国第四； 而福州2021年人均GDP达到13.45万元，超过厦门，位居全省第一。

目前，福州最受欢迎的三个商圈是东街口、苏万宝和仓山。 与东街口、苏万宝相比，仓山属于福州商圈的第三代“年轻人”。 不过，经过多年的发展，商圈无论是基础设施还是消费群体都显露出了突出的特点——商圈内分布着大量的住宅，不少年轻人也在这里定居。

位于仓山商圈的福州仓山爱琴海购物公园不仅在福州表现突出，而且在整个爱琴海体系中处于领先地位。

最近在网上和业内朋友聊福州生意，了解到不少品牌在福州爱琴海、仓山的门店年销售额在福州乃至整个福建排名第一，比如永辉超市——95万元，优衣库——6000万，华为——3500万，UR——3000万，海底捞——5000万（大众点评单价129元，是海底捞福州17家门店中最高的），加餐——3000万。

目前福州领先的购物中心各具特色，其中最年轻、有活力的当属福州仓山爱琴海购物公园。 我已不再年轻，深深感受到活力的重要性，所以在这篇文章中我想探讨一下福州仓山爱琴海背后的活力表现和运行逻辑。

福州仓山爱琴海在高德地图、大众点评、小红书等平台上的亮眼数据进一步勾起了我的好奇心。 到底是什么让这个项目如此充满活力？

从区位来看，位于金山街道浦上大道198号的福州仓山爱琴海，交通十分便利。 据高德导航导航排行榜显示，今年3月爱琴海航行人数超过39万人次，位列福州第二、仓山第一。 这在一定程度上说明该项目具有良好的区域辐射力。

福州仓山爱琴海商业租赁面积约9.6万平方米（含公共区域、外街道、停车场等，商业建筑面积约21万平方米）。 福州的客流量不是很高，但是客流量和业务量都不是很高。 但其数量和面积在全市名列前茅。

2021年，福州仓山爱琴海销售额达15.95亿元，全年客流突破3000万人次，较2020年分别增长30%、20%，已超过疫情前的成绩（2019年销售额15亿元） ，客流量突破2600万人次）。

从大众点评福州商场人气榜和客单价来看，福州仓山爱琴海排名前二，小红书笔记以7万+的价格位列第一。

如果仔细探究该项目自2015年开业以来的成长轨迹，尤其是近两年（疫情爆发后）品牌组合、空间场景、营销活动等层面的迭代更新，我们可以发现： ——

福州仓山爱琴海的成绩或优势来自于始终聚焦年轻客户群体（城市青年、年轻家庭），持续释放与客户群体相匹配的青春能量，不断提升项目的时尚品质和区域辐射力。

01 品牌有品质：业态丰富、品类齐全+构建强势品牌矩阵

“四年前我来到了爱琴海，现在已经发生了很大的变化。” 这是大众点评网对福州仓山爱琴海的评论。 除了“交通便利”之外，消费者对这个项目的评价还有“品牌多”、“品牌大”。

近两年，福州仓山爱琴海围绕年轻顾客的品质需求，在品牌组合等内容体验方面进行了大规模升级。

▶汇聚高端品牌，填补区域中高端消费空白

福州仓山爱琴海开业之初，就引进了东百百货及多家国内外时尚零售品牌。 2020年，项目进一步调整，一楼部分服装品牌迭代为CPB、雅诗兰黛、迪奥、雪花秀、资生堂、纪梵希、IPSA、MAC、FANCL、ORIGINS、植村秀等美妆品牌。 ，使得一楼的整体气氛发生了变化。 更高端、更时尚，强化了项目的“颜值”。

从目前的消费趋势来看，高华品牌不再是过去中年女性消费群体的专属，而是成为整个年轻群体（尤其是Z世代男性消费者）的消费选择，他们对彩妆的需求和理解护肤品已经不在女性消费者之下）。

2021年项目二楼将引入MO&CO、EDITION、NEIWAI（福州首家形象店）等高端品牌，以及鸿星尔克首家PRO专卖店和年轻活力的优质设施比如海马、戴尔Alienware。

商场明星根据对福州各大商场的部分中高端品牌和热门明星品牌的统计发现，兰蔻、雅诗兰黛、迪奥、YSL、Fresh、UR等品牌目前“集体”入驻福州，也只有爱琴海。

明星品牌尤其是高端品牌的聚集产生的积极效应是不言而喻的。 从福州东百中心、杭州武林银泰、上海新世界大丸百货、七宝万科广场、去年刚刚开业的上海久光中心等项目就可以看出效果。

对于福州仓山爱琴海来说，中高端时尚品牌的作用不仅是提升内场颜值和气场，满足周边众多住宅区居民的消费升级需求，更是进一步增强区域辐射力。

【TIPS】福州仓山爱琴海对年轻消费者喜欢的新兴品类具有很强的敏感度和响应能力。 例如，2021年，一楼将在聚集一线化妆品的基础上引入小鹏汽车、极氪汽车等新能源汽车品牌。 此举与其他品类的更新一样，既能满足客户群体的品质消费需求，又能实现租金收入最大化。

▶差异化、做强、优化餐饮业态，赋能核心竞争力

开业以来，餐饮已成为福州仓山爱琴海及商圈乃至福州同类项目差异化竞争的优势业态。 也是该项目高人气的重要推动力。

项目招募餐饮业态不限于捆绑品牌，品牌选择灵活多变。 无论是知名连锁品牌，还是网红街头餐饮，只要是年轻人喜欢的，都会积极引进，而且引进和迭代速度都很快。 多元化、时尚的餐饮矩阵吸引了越来越多的Z世代顾客，项目的年轻活力凸显出来。

“栖庙小镇”主题餐饮区自2020年底首次亮相后，不断更新，推出菅格岛（福州首店）、朴胜武（仓山首店）、森仓和食（福州首店）、悦风堂（福州首店）、有德赏-千舍店（福州首店）、香夏老（福建首店）、客家麦大叔（大众点评必吃榜）、星巴克精选店（仓山首店）等优质餐饮及网红品牌。

此外，项目还将引入杨继龙的重庆江湖菜（福建首店）、咕噜六心披萨（福建首店）、太二酸菜鱼（苍山首店）、八里牛肉火锅、星州小橘等。 2021年，新加坡美食等热门品牌，项目众多餐饮品牌和零售品牌形成均衡布局。

上榜品牌多为项目引进的福建/福州/仓山首店品牌。

▶打磨最全儿童品牌矩阵，一站式满足家长和孩子的需求

亲子业务基本是商场的标配，但福州仓山爱琴海的亮点在于力求拥有福州亲子品类最全的。 目前，亲子品牌约占场馆面积的15%。 活泼开朗的儿童客群进一步增强了项目的活力。

亲子品牌中，不仅有玩嘉年华、米高轮滑等儿童游乐品牌，还有鱼香森林、邓肯舞蹈、魔缘考拉美学等儿童教育品牌，还有玩具反斗城等， adidas kids、菜鸟连锁、巴拉巴拉、安踏儿童等儿童零售品牌，以及安佑儿科医疗等配套设施，一站式满足年轻亲子家庭的品质需求。

从福州仓山爱琴海近两年的调整方向和品牌布局来看，首店品牌、明星品牌、热门网红品牌等是该项目吸引的重点对象。 优质品牌和业态的不断引入，不仅让项目实现了自我更新和升级，提升了项目的整体城市影响力。

02 场景有主题：外观与功能兼具+营造氛围感和记忆点

重塑消费空间，让购物中心的空间场景更美、更有趣、更体验、更有吸引力，成为购物中心立足、保持活力的重要因素。

但打造一个好的场景，其实是很多项目苦苦思考却无法实现的事情。 在福州仓山爱琴海，我看到，通过打造年轻人喜欢的“主题”场景，营造年轻人喜欢的浓厚氛围，场景可以做到外观与功能并存，人气与实效并存。

▶ 对接二次元，实现“餐饮+社交+场景”新模式

说到场景主题，就不得不提到上文提到的位于福州仓山爱琴海五六楼的沉浸式主题体验空间——七庙小镇。

这个集科技、光影于一体的IP主题区块，融合了餐饮、社交、打卡等体验元素。 在年轻人中具有较高的吸引力和粘性。 不仅成为福建商业市场首个沉浸式全食主题街区，也提振了整个片区活力，租金收入成倍增长。

“七庙小镇”为福州打造了一个极具话题性的网红打卡景点。 上线不到一个月，在抖音、小红书、大众点评等平台曝光量突破2000万。

我认为值得标记或重申的是，“七庙镇”所在的区域原本是一个溜冰场。 与传统单层相对局促的空间感相比，七庙小镇利用冰场原有的跨层特点，采用双高全开放式立体设计，给冰场带来全新的惊喜感。视觉和身体感官。

从四楼正门拾级而上水晶玻璃楼梯，映入眼帘的是高13米的大型圆形双层主题街区。 站在主题街区的治愈系白猫就像是这个街区的“主人”。 它的存在赋予整个空间更加生动的活力，是点睛之笔。

这次从“冷”到“热”的及时、成功的调整，是项目团队洞察力、决策能力和行动能力的综合体现。 “餐饮+社交+场景”的新模式也充分体现了项目对二次元新事物的热情拥抱和积极实践。

▶气氛饱满，发挥场景美学的溢出效果

通过在空间中创造新的场景，可以发挥场景美学的溢出和倍增效应。 2021年，项目将4楼“七喵小镇”入口改造为“妙之御手”日式街区，配备木屋、紫荆台等日式餐厅，形成主题记忆点。

“很有氛围感，一拍大片的感觉，有日本街拍的直观感，听说是网红打卡地。” “上海也有类似氛围的签到区。”……顾客的客观评价可以证明福州仓山爱琴海对氛围的把握已经相当不错了。

只有气氛充足，场景才能真正具有沉浸感，吸引大家打卡，增加人气，同时充分发挥业态和品牌的功能，双管齐下，提高效率。

氛围感的营造不仅仅局限于单一的主题场景，还适用于项目的局部乃至整体的场景营造。

年轻人是夜间经济的主要消费群体。 在打造夜间经济氛围方面，除了配备AGOGO KTV、红星太平洋影院等夜间休闲娱乐业态外，福州仓山爱琴海还陆续引进了杜老板火锅、星巴克、喜茶、麦田小酒馆等大众品牌以及延迟营业的相关品牌店营业时间内，将引进数十家集小吃、文创、精品、娱乐于一体的潮流摊主继续摆摊，提升玫瑰街（外街）和提供便捷、更有趣的夜间购物场景。 。

【TIPS】据了解，今年下半年，福州仓山爱琴海场景及业态调整的重点之一是注重屋顶的创新探索，提高屋顶的利用效率，打造“七喵花园”。 此外，玫瑰天空街一楼的户外街区将打造成“中国版秋叶原IP主题街区”。

03 活动粘性：年轻社交+线上线下多重链接

随着品牌和场景的迭代升级，福州仓山爱琴海的营销活动日益突破传统运营模式，更加注重“主题性”、“社会化”和“粘性”。

▶走进年轻人精神世界，打造强大社交流量入口

以2021项目活动为例，每月线下主题活动针对年轻人的G点展开了有效尝试。

4月的“高购节”以“卡路里战争”为主题，联动商家以“健康生活方式”为核心话题，打造福州最大的健身Liveshow，触动年轻消费者的互动神经。 爱琴海知名营销IP“小店长日”与商家合作，为儿童及年轻家庭消费者提供更加多元、有趣的消费场景。 7月至9月的“青春游季”，用剧本杀、美食游、大学生电竞等新方式，用兴趣爱好打开年轻人圈子的大门。

有趣的场景和IP、不断优化的服务、前所未有的活动形式，让福州仓山爱琴海在品牌业态组合之外，打造出更具粘性的营销服务组合。

▶升级会员体系，高频推广主题沙龙，打造高粘性会员池

线下引流打造“流量留存”的同时，福州仓山爱琴海线上也没有放松。 升级会员体系，推出非接触支付、品牌专属停车位等功能服务。

一年来，项目针对女性、亲子、美食三大会员俱乐部策划了近百场主题沙龙活动，吸引了上千个家庭报名。 每周一次充满活力的会员沙龙活动不仅增加了会员活跃度，还提高了会员复购率。 包括会员在内的消费者在小红书上发表的评论已超过7万条。

04 温馨服务：强强联手+全力支持潜力股

没有哪个购物中心能够轻易成功。 福州仓山爱琴海取得优异成绩单的背后，我想还有一个不可忽视的因素，那就是福建本土资源、本土品牌的协同整合，以及特殊时期所表现出的友好举措。

▶与本土龙头企业强强合作，实现共同成功

福州仓山爱琴海引进的东百、永辉是福建领先的百货超市。 如上所述，永辉超市仓山爱琴海店年销售额达到9500万。 数据的背后是双方共同的成果。 至于百货商场，放眼全国，区域性购物中心与百货商场相结合的成功案例并不多。

事实上，曾经作为许多购物中心主力店推出的百货店正在慢慢退出舞台。 2010年开业时引入杭州万象城的尚泰百货，在开业四年后就黯然退出市场； 万达广场和万达百货是近亲，但两者的结合却失败了……可见，百货店虽然拥有美妆等一系列零售店的品牌优势，但与购物中心的融合需要战略更加前瞻，资源整合更加充分。

福州仓山爱琴海与东百的成功整合表明，连接双方成员、协作提升品牌层次的方法有实际效果，双方的理念和协作能力也具有很强的共性。

▶ 带动本土街头品牌进驻购物中心

福州仓山爱琴海在街头推广培育了一批福州新兴网红品牌，如望花溪、京路福等首次入驻商场，成为席卷福州各大商圈的热门品牌。

当这些新兴品牌的首家商场店在福州仓山爱琴海开业时，项目运营团队全程参与了品牌店设计和装修风格，从装修材料到餐具选择，竭尽全力呈现出为福州本地消费者带来独特的体验。 明亮的店面印象。 开业不到一年，这些品牌就登上了大众点评的热销榜。

▶致力于成为外卖友好型购物中心

疫情期间，商场考虑到外卖需求激增，根据骑手的实际需求，为骑手设置了专用停车位、充电站、绿色通道等。

这些措施一方面为餐厅与骑手之间的配送衔接提供了保障，凸显了项目在特殊时期的温馨与人性化，同时提高了餐饮效率，有效帮助餐饮行业提升营业额全面提高餐饮业竞争力。 服务和价值观。

结论

“2021华东地区最具价值商业项目”、“年度夜间经济地标项目”、“2020-2021年度优秀城市商业地产运营项目”、“福建省绿色购物中心”……过去的一年、福州仓山爱琴海的出色表现获得了行业和政府的诸多认可。

根据第七次全国人口普查，仓山区是福州市人口最多、年龄结构最年轻的地区之一。 人口规模和结构在一定程度上代表了未来的商业潜力。 在2021年近16亿元销售额的基础上，福州仓山爱琴海未来仍可期待更多。

作为一家专注于轻资产的第三方资产运营管理公司，爱琴海集团目前业务遍及全国100多个城市。 福建和广东也将在未来两年内开设新项目。

其中，同样位于福建的厦门同安爱琴海购物公园是福建第二家爱琴海购物公园，也是厦门首家爱琴海购物公园。

相信无论是福州仓山爱琴海还是其未来的兄弟项目，都能够为福建乃至华东、华南地区的消费者创造美好的消费体验，为城市商业注入新的活力，开辟品牌的新面貌，针对行业的场景、营销等方面。 模型。 这里的生意将会越来越有前途。

▶文｜商场明星郭心野司马合一