文化旅游业务运营核心要素

1. 精准选址

并不是所有的景点和资源都具备商业转化能力。 比如，很多交通型旅游景区的商业转化率并不高，特别是游览时间在2-3小时，或者爬山两日游的景区。 其人民旅游属性强，度假属性差。 游客停留主要依靠景点和简单设施，商业转化能力较弱。 比如洛阳的龙门石窟，看似人流量很大，但由于是路过景点，人们基本上看完石窟就会离开。 3-4小时的游览时间不足以支撑商业消费，几万平方米的小镇很难生存。 黄山风景区人流量较大，但以登山和山间住宿居多。 景区门口的商家只需要满足基本消费，大量的特色商家很难生存。

选址要点：

能够转化的游客数量是企业生存的关键。 不要盲目考察游客数量，而是考察度假可能性和商业消费氛围。

可选位置在游客中心绑定区域内，强制绑定游客中心。 比如张家界武陵源入口处的业务就是游客中心的配套设施。

意见：文化和旅游业务发展需谨慎，需警惕三种情况

1、游客数量不足。 游客不足的情况很多。 一些小景区的游客只有几十万人。 此类景区普遍经营状况不佳，如无特色的文化景区、自然景区、城市周边的老景区等。 这种项目的开发必须非常谨慎，不能指望通过商业建设带动景区。 除非在商业上重建旅游体系，通过商业内容和景区的植入形成双核驱动，从而形成新的景区。 只有这样才具有商业价值。

2、游客数量周期性激增。 此类文化旅游项目也较多，如寺庙类、花卉类、冰雪类、体育会展类等。此类项目分期游客较多，且周期短。短期内商业消费将供不应求。 一定时间后，就会产生大量的商业需求。 ，周边居民感觉商业价值很高。 这类项目很容易被临时商业需求所蒙蔽，而开发商业街区是为了满足阶段性需求。 然而，此类项目的一个共同问题是如何保证项目的长期消费需求和人群的可持续消费。

施工量容易过大，难以维持日常商业运营。 例如，我最近遇到的一个项目是一个寺庙类型的项目。 消费繁荣了一段时间，但项目需要建设数万平方米的商业。 这样的项目很难选择商业形式。 如果一个商业项目没有当地人消费，也没有特殊的业态，项目就很难生存。

开发此类项目时，需要考虑本地消费与游客消费的双重结合，形成非传统的文化旅游业务消费路径和业态。 经过缜密的研究分析，通过景区+城市形成双核驱动。

3、游客数量多，但转化为商业消费困难。

这种工程难度最大、要求最高、最具欺骗性。 很多投资者都看好这类项目，但也可能在这类项目上失败。 此类项目普遍知名度较高，游客数量可达数百万。 黄山、泰山、龙门石窟、张家界、少林寺等文旅项目周边企业都面临着同样的问题。 即游客数量巨大，但转化率很低，难以形成停留型消费。 游客普遍停留时间较长或过短，且大多数游客是观光、文化体验类型。 该项目不具备度假和消费属性，业务仅是必需品。 食物和饮料的消费。

所以，这类项目的开发一定要慎重、慎重、慎重，否则很容易导致经营无休止的循环，游客不来花钱，沦为跟旅行社合作的不正规场所。组。 此类别中有两种类型的项目可能会成功。

1、在旅游集散中心捆绑必要的消费型商业街区，满足吃、住、行功能。 如果景区是多日游，可以通过住宿、演艺、商业形成联动商业消费，比如张家界入口处的商业项目。 规模5万平方米，住宿占40%，其他业态占50%，配套设施占10%。 该业态具有展示、消费、夜游等特点。 如兵马俑的进出口贸易。

2、景点联动，形成具有度假场景的文化旅游、商业景区。 此类项目需要与现有景区形成互补联动。 通过景区联动，可以延长游客的出行时间，并通过夜游场景、灯光、文化植入等形成景区旅游联动消费和周边度假消费的双重属性。 例如灵山大佛拈花湾，通过强大的运营体系，延续游客的消费，将业务打造成独具特色的度假型景区项目。

2、确定产能规模需谨慎

文化和旅游企业容量需要根据游客数量、度假人数和城镇人口数量综合确定。 不能直接根据旺季人流量来确定。 很多领域商业容量有限，容量和规模的确定要谨慎。 拥有不足总比拥有太多好。 如果业态规划规模较大，则需要考虑增加业态种类或增加自身的旅游内容，从而增加容量和规模。 比如，拈花湾每年200万的游客量无法支撑其庞大的商业规模，很多酒吧区、零售区都忙得不可开交。

项目名

项目总规模

商业规模

标准酒店规模

商业运作

绿城安吉桃园

3500英亩

08,800

35,600（悦榕庄）

包括民宿、餐饮等配套，经营较差

绿地长岛

300万

30000

5万（五星级酒店）

包括酒店、商业设施等，运营依赖旅游客户

安吉天使小镇

4500英亩

第一期18,000，第二期20,000

5万（五星级酒店）

商业经营不佳，酒店依赖园区

兰城县安里

1,800 英亩，110,000 栋建筑

50万

30,000-40,000（酒店）

酒店+配套结合商业运营

融创莫干谷

3000英亩

0700

10,000-20,000（度假酒店）

业务经营一般，调整为引流业态。

要点：根据游客消费计算经营规模，根据淡季下限进行调整和考虑，同时增加一些旅游内容，提高经营生存的可能性。

3、业态的匹配和选择要合理

并不是所有的城市商业业态或者旅游业态都适合所有的项目，也不是所有的夜生活业态都适合所有的业态。 格式的组合和选择必须合理。 一般文化旅游业态分为城市型、景区型和小镇型，业态各异。

城市文旅业态主要业态为城市文化创意产业、咖啡、酒吧、餐厅等，住宿比例不宜太大，可点缀几家小型精品酒店、民宿。

景区类项目需要根据资源属性来判断。 交通型景区餐饮、住宿、文化创意产品为主要业态。 夜间表演可与美食城等搭配。

小城镇企业应将住宿比例提高到30-40%，更多的可以达到50%左右。 同时，配置夜酒吧、夜游、小吃、餐饮、娱乐，控制零售业态比重。 同时，餐饮的数量也要控制，否则就会出现竞争。

1、酒店、民宿业态是项目的核心价值

古北水镇自此建成客房1000余间，使项目能够满足度假客户的需求； 拈花湾拥有客房1200余间，加上回租民宿客房2000余间，营造度假氛围和度假消费。 很多项目因客房匮乏，留宿客人很少，转型困难。 拈花湾民宿收入占全年营业额的70%，是门票和商业租金收入的两倍。 乌镇在酒店建设上也具有独立特色。

2、城市业态逐步融合

越来越多的城市型业态进驻古镇、古街、风景区，包括城市亲子业态、教育业态、时尚业态、国际品牌快餐、娱乐业态等。 比如丹寨镇的万达影院、大歌星，给古镇带来了新的消费支点。 当地人可以消费，度假者也可以消费，成功提升了人气和商业价值。 教育科普行业也逐渐进入度假项目，如营地教育、学习教育、艺术教育等。 星巴克入驻武陵源，让近年来的国际品牌开始拥有自己的文旅产品线。

2、展览空间审美化将是未来的趋势。

博物馆、美术馆、各类展厅等业态是接下来项目的增长点。 这种空间首先有粉丝和IP，同时也有复合消费，包括门票、演出、零售、工艺品等，使得消费更加多元化，快速实现。

4、文创等零售业态需要将业态空间产品化

文创产品在中国的发展还处于初级阶段，很多产品都是义乌本土版本。 因此，需要根据当地文化和资源特点进行解读和开发，形成独特的产品线。 例如，多彩贵州产品线已经形成规模。

4、产品设计必须真实、时尚、产品正规。

文旅企业的设计策划产品也是核心要素。 必须尊重区域资源的特点，不能机械地、随意地照搬。 必须研究文化属性、消费特征、人群属性。

尊重文化，保持创意，保持古风，空间要舒适并结合现代人的消费特点。 现代旅游度假消费有要求​​。 一般来说，出发地的享受是核心，目的地的体验是核心。

走走停停，吃吃玩玩。 文旅业态的特点是走走停停、吃玩玩。 垂直的街道空间应该有水平的小空间场景，供拍照、打卡，每隔几十米就会有一个。 小旅游场景被装饰。 水街、商业街、风景街要有主题、有特色。

街、亭、广场相结合，构建不同主题和特色的空间和建筑形态，同时增加演出、演艺的场景空间。

建筑业主的主题必须具有高度可扩展性。 商业运作依赖于后期活动。 如何让建筑有故事，让建筑产生主题，也是产品的重点。 可以通过不同的主题活动来延伸，如创意空间、美学空间、民族特色等。

5、招商及运营模式灵活合理，给予运营商空间

文化旅游业务的运营依赖于精细化运营以及资源和模式的合理匹配。 这不是简单的招商引资。 它需要运营商和商家看到未来的利润和热点可能性，引入流量业态、工厂活动。 在进入方面，不同业态的数量空间、商户经营能力的考虑、店铺的品牌故事和设计都需要经营者的引导。

投资模式也必须合理。 联营、抵扣、租赁模式等都需要根据不同的业态来制定和选择，让经营者有信心，生意可以盈利，物业可以增值，开发可以赚钱。 达到最终的双赢。

文化旅游和商务旅游项目正从功能经济转向时间运营经济

如何把握项目的时间逻辑来进行运营已经成为项目运营的前提。 我们去任何一个项目，你停留的时间和消费是密切相关的。 延长时间就意味着增加消耗。 如何增加时间、如何运营时间成为项目成功的关键。

1、时间操作是根据客户群对利润的把握和操作方式。

传统旅游利用旅行社招揽游客，使白天旅游成为观光的核心。 因此，大多数观光旅游都是白天旅游+夜间休息。 景区游客大部分来自白天观光旅游。 例如，目前大部分古镇、景区的游览都是通过这种方式进行的。 在延长游览时间上，基本都是进行夜间看剧等活动。 这形成了一周从早上到下午的完整时间段。 此类旅游以景点为主，深度游览难度较大。

随着度假游、体验游趋势明显，不少旅游区对出行时间进行了升级，在晚上度假游的基础上增加了白天的观光游。 例如乌镇西栅，白天主打古镇观光，晚上主打度假休闲，形成两个不同的客群。 甚至据说晚上游客是不允许进入的。 两个客户群体的不同拜访和体验方式形成了不同的消费和盈利模式。 因此，尽管游客人数整体下降，但乌镇的收入却有所增加，这与其夜间度假村时期的经营密切相关。

拈花湾的旅游时间与灵山大佛的时间有关。 利用下午4点到10点的6个小时时间段，增加夜间演出、夜景表演和餐饮消费。 这段时间的消费力很强。 ，同时增加灵山大佛半日游时间，实现游客停留和收入近亿元。 对于度假者来说，他们利用节假日和周末两天的深度度假旅行，实现年均收入1.5亿元。

因此，时间运营是很多文旅项目必须抓住的重点。 不同时期的消费方式、旅游方式、经营方式是不同的。 文旅项目立项时，需要提前设计好项目运营的时间段，关键是通过什么样的配套设施和方式来实现，这样项目才能立于不败之地。

2、文旅商业项目的时间运营需要系统化设计

未来文化旅游项目的开发，抢时间、延长时间、利用时间是关键。 学与玩结合、游与玩结合、学与游结合都是最新的方法。 游览内容的临时化和体验内容的模块化形成了时间管理的概念。 最早采用的项目是裸心谷，将度假者的居住产品与不同的时间模块相结合，形成2天、3天的深度体验时间模块，大大提高了消费的能级和价格。 酒店住宿产品时间运营理念的完善与实现。

综上所述，文旅经营规律特殊，需要深入研究和思考。 整个过程也需要很高的操作技巧。 建议不要随意投资或操作，要谨慎、谨慎、再谨慎。