城市商业街的“风景化”发展

根据城市商业街主要功能和主题特征的差异，我国城市商业街分为传统商业街、文化特色街、专业商业街、旅游休闲街四种类型。 这种分类反映了我国商业街的发展情况。 从诞生到成熟的探索和发展过程也充分展现了我国商业街类型的丰富性和多样性。

然而，随着人们休闲娱乐需求不断提高，简单的休闲商业街管理模式已不能满足人们日益多元化的需求，城市商业街进入全面升级时代。

一些商业街在整合和完善旅游景区与商业街功能方面做出了一些新的尝试，按照旅游景区标准对商业街进行管理和升级，促进商业街升级发展。 这不仅可以调整街区的商业地位，促进城市或街区商业的繁荣发展，带来更多的经济效益和社会效益，还可以丰富城市旅游产品，对于提高城市吸引力、创造城市的个性化象征。

我国一些著名的商业街已被国家旅游局评为4A甚至5A级景区。

通过对商业街发展历史和现状的分析，景区开发模式是商业街运营过程中不断尝试和探索而形成的一种新的完善发展模式。 风景商业街具备休闲商业街的基本功能。 可以满足消费者购物、休闲、娱乐等需求，同时具备景区的部分功能，如商业街的景区管理，将旅游六要素融入街区全流程运营营销等，有利于商业街的完善。 开发水平和管理水平可以提高声誉、吸引人气、增加财富。

主题和核心景点的规划是商业街景观设计中最重要的部分。 他们是这条商业街的灵魂。 一条商业街的主题定位所要表达的文化风格，是这条商业街给人的整体印象。 其核心吸引力在于依靠自身条件打造娱乐、文化、标志性景观、独特的建筑景观等，并通过引进一些新的旅游项目，将观光与休闲结合起来，构成游客决心的最重要因素。拜访。

完整的旅游综合服务体系是景区自身运营、管理、营销综合体系下形成的子系统。 一般来说，大致包括道路及旅游设施标识系统、电子信息系统、电子信息系统四个方面。 、电话及现场咨询监督系统、游客中心及集散节点游客服务中心系统。 即通过合理的内外游览线路安排、清晰的信息展示和导航标志、优质周到的咨询引导安全服务、丰富合理的体现吃、住、行、游六大要素的游乐节点配置、购物、娱乐旅游。 等待。

城市商业街风景区规划。 城市商业街的景观升级必须经过系统的规划工作。 但该规划并不等同于一般城市商业规划。 它以可行性、可操作性、合理性、集成性为基础。 这是一项新的、复杂的工作，涵盖了城市、商业和旅游的规划要求和规范。

要完成商业街的景观升级，首先要充分了解商业街发展的历史和现实，确立这条商业街应展现的主题和风格； 其次，根据商业街的实际情况确定商业街的景区创建等级。 目标; 三是按照景区评级目标和城市、商业、旅游规划要求，开展商业街总体规划、统筹规划，深度挖掘、打造核心景点。

具体实施工作要运用专家智慧、经验和专业技术，使商业街景区推广定位明确、市场目标明确、旅游项目新颖独特、游览线路互联互通、投资分期合理、收益模式明确、营销渠道清晰。和策略，同时具有完善商业街景区的可操作性。

城市文化旅游商业街的现状特点

城市文化旅游商业街的发展大致经历了三个阶段。 从满足日常消费的传统商业街，到以商业服务为主、兼具休闲娱乐功能的商业步行街，再到如今以文化、休闲、旅游、购物为主，注重探索城市的文化内涵。 随着大众旅游时代的到来，未来将朝着“商业、旅游、文化”融合发展的方向发展。

目前，全国著名的文化旅游商业街区约有30个，包括宽窄巷子、成都锦里、上海田子坊、苏州山塘街、北京南锣鼓巷等。其中，最重要的内容是游客的购物消费能力。 但根据市场调查，大部分街区游客消费单价较低。 大多数游客主要购买特色小吃和旅游纪念品。 每位顾客的平均客单价约为50至100元。 比如杭州清河坊，人均消费在60元左右。 因此，旅游购物消费一直是商业街的短板。

周边旅游景点

对于文化旅游街区来说，必须有自己的旅游景点、自己的文化氛围，注重地域文化的探索和运用，并融入餐饮、购物、住宿等业态，才能形成独特的主题吸引力。商业区吸引游客。 比如成都锦里以三国​​文化为卖点，发展特色餐饮、购物等； 杭州清河坊抓住商业传承，保护原有古街风貌，引进老字号和民间技艺，还原清河坊。 繁荣昌盛； 苏州平江路以传统节日为主题、传承民俗文化打造文化节庆活动，让游客体验苏州传统民俗风情。

因此，只有把握当地文化特色，注重历史建筑的保护和传承，强化景观内涵和文化表达，才能更好地打造独特的商圈体验，吸引游客。

业务结构

对于大多数文旅商业街区来说，餐饮、购物、娱乐是主要业态。 其经营特色主要围绕街区文化主题，以当地特色餐饮为主。 气氛偏向小资、文艺。 它以精美、创意的产品吸引游客，具有明显的文化个性和主题。 其次，街区的主要业态与其定位密切相关。 例如，成都宽窄巷子、南京1912街定位为休闲旅游商业街。 内部业态主要以酒吧、各类餐饮为代表的休闲业态。 至于苏州观前街和成都锦里古街，定位为购物旅游商业街，业态以旅游、购物为主。 从成都宽窄巷子（餐饮约占50%）和锦里（购物约占46%）可以看出，它们有着相同的城市和文化背景，但由于周边环境不同，吸引的客源结构不同。 呈现差异化的业务结构。

商业模式及盈利方式

目前，城市文化旅游商业街区主要分为政府主导和企业主导两种模式。 其中，政府主导型侧重于基础设施和环境的改善以及文化保护，而租户则自行装修商铺。 然而，这将导致市场缺乏统一的标准和法规，租户、居民和政府之间容易存在利益冲突。 企业主导型，政府出让土地，企业负责开发。 有利于街区整体形象的统一、规范化、规范化管理，但这可能导致过度商业化，投资成本高，不利于文化内涵的展示。

对于大多数街区而言，盈利模式主要以租金收入为主，以只租不售的形式获得投资回报。 例如，上海田子坊率先通过管委会，方便商户和租户签订合同，抽取20%的租金。

案例研究：上海田子坊街区

1 邻里概况。

田子坊位于上海市卢湾区中心。 它基本形成于20世纪20年代。 是上海仅存的几处典型弄堂建筑格局之一，建筑面积约2万平方米。 该街区由泰康路210巷、248巷、274巷组成。 210巷为文化创意产业园，248巷、274巷为餐饮、工艺品、服装等经营产品。 是上海历史文物类型最丰富的街区。

2、业务结构。

田子坊现有各类特色企业400多家，其中商业画廊、视觉艺术、工艺美术等文化创意企业约占70%。 以玻璃、陶瓷艺术品制作、摄影制作为主的工艺美术作坊约占15%，咖啡、酒吧、特色餐厅、服装等商业配套约占15%。

3商业模式。

基于“政府+居民+租户+管委会”的四方合作模式。 一是政府参与引导，投资改善基础设施和街区环境，获得税收。 并通过规划管理、市场管理、产业管理，制定了《田子坊创新产业集聚区产业定位目录》、《田子坊工商注册准入流程》等文件，规范市场运作，为田子坊创新产业集聚区提供发展方向。邻里。 租户达成协议出租并获得租金收入； 管委会负责招商引资和日常运营服务，租金与居民按2：8分成； 租户自行负责内部装修并获取经营利润。 通过四方协同运作模式，实现共赢发展。

商业街作为扩大旅游购物消费的重要载体，目前正朝着商业、旅游、文化融合发展。 但不少城市文化旅游商业街区存在地域特色不够突出、鲜明、旅游产品单调且同质化严重、未能得到游客认可等问题。

因此，城市文化旅游商业街的发展必须立足于对接地方文化和文化产业，梳理区域文化资源和创意文化产品，形成文化产业细分领域，打造适合自身的结构和运营模式。 只有这样，才能扩大游客的旅游消费。 “商业+旅游+文化”融合发展的“1+1+1”模式大于3，形成具有地方文旅特色的商圈。