我之前分析过吴中太新、甪直区域区块的配套和未来发展空间，还没解读过吴中其他区块。这几天不断收到网友私信，要求我更新对吴中太湖旅游度假区块发展的解读。

仔细想想，吴中确实重要，毕竟决定了苏州发展的“宽度”，度假区也一直是不少购房急需客户的首选，确实需要给大家认真分析一下，我们回归正题，正式开始我们今天的分析。

分析

说起吴中太湖旅游度假区，大家首先想到的肯定是苏州的著名特产——太湖三白（白鱼、白虾、银鱼）。每年都有大批游客来此度假。太湖度假区隶属于吴中区香山街道。

除了风景秀丽之外，1.7万元起的房价也让这里成为我们购房者常说的“急需者的天堂”，那么这里真的是房产中介和开发商口中的“居住和投资两全其美”的地段吗？

我们还是从太湖度假区的政策定位出发，逐步分析大家关心的这个板块是否适合基本居住和投资。苏州太湖旅游度假区是1992年10月经国务院批准设立的。

也是全国十二个国家级旅游度假区之一，总陆地面积24.78平方公里，管辖范围包括：北至穹窿山南麓，东与胥口镇接壤，西至太湖岸边，南至长沙岛、野山岛。

政府将其承担的产业功能定位为体验式文化娱乐和滨湖休闲度假为主，会展业（太湖国家会议中心）和文化创意产业（核桃雕、刺绣）为辅助。

看过我文章的人都知道，我们分析一个区域能不能发展，要考虑两个维度，第一是外界因素的影响，而首要的就是政策因素的影响，因为政策是直接影响区域发展、城市规划布局、配套是否能落实到位的直接、首要因素。

第二是内部影响因素，板块本身的地缘环境对这个因素影响最为直接，比如银山湖的发展就直接受益于地缘优势带来的正反馈，紧邻园区，也是政府政策最先重点关注和发展的区域。

我们知道产业会带动人，人口结构会影响消费力，银山湖虽然本身没有产业布局，但由于区位优势的正反馈，受益于园区第一波外溢客流，这也在2015-2016年国家政策环境（棚改货币化）下创造了地产红利。

再回到今天分析的度假区板块，它的政策可以说跟其他行政级别的政策没法比，毕竟是国家级的旅游度假区。

但我们不能只看它的水平，要看它能带来什么，对行业发展意味着什么。由于该行业的产业定位主要在旅游度假，而旅游业依托于服务业，所以目前所有的公共设施都要围绕这个定位来规划。在交通方面，它依托公共交通地铁5号线（2021年6月开通）。

在地铁开通之前，度假区出行只能依靠自驾。为了推动这里的旅游业，政府规划了香山隧道，连接紫徐高速，再转入苏州中环。自驾交通相对方便，但对于外地游客来说，来这里旅游并不是特别方便。

因此，目前苏州东太湖旅游业不景气，人们会选择交通更便利的无锡“鼋头渚”北太湖风景区，这也是苏州市政府计划在度假区建设5号线至游客集散中心站的原因之一。

目前，从该街区到苏州科技城、吴中木渎核心商业中心“油坊”的车程约为25分钟，但30分钟可达的区域十分有限。

到科技园的通勤距离

到木渎渔坊的通勤距离

此外，近年来连续的住宅用地拍卖以及目前的交通状况，一定程度上推动了政府在该区域建设配套设施的决心。

商业方面，太湖旅游度假区目前仅有两座邻里中心，仅能满足日常生活消费，整个板块还有目前正在规划的6万平米“中海商业”。

目前该街区居民的中高端消费需求只能靠开车前往其他区域街区来满足，虽然该街区的入住率在逐步提升，但作为国家5A级旅游度假区，却没有一个像样的大型商业综合体，这的确是一件令人尴尬的事情。

医疗方面，度假区目前仅有卫生所等医疗机构，30分钟之内的就医也只能到附近新区的科技城医院。因此，这也是度假区在后期入住率不断提升的情况下，完善民生保障设施的迫切需求。

度假区内的学校（度假区内的舟山幼儿园、中心小学、象山中学、舟山实验小学）只能说上学比较方便，整个片区本身面积不大，家长接送孩子非常方便，由于片区内没有名校，所以分析意义不大。

总体来看，度假区虽然得到了国家政策的支持，但受地理因素和度假区产业定位（以第三产业为主，旅游业并不十分火爆）的影响，无法像园区湖东片区、新区狮山片区那样，同时拥有第三产业和技术密集度强的第二产业作为支撑。

这就导致了这里目前的人口密度，以及整个地区人口的购买力。看完这些，相信大家一定明白了度假村房价为何如此便宜。那么，回到文章开头的问题，度假村是否如中介和开发商所说的那样，适合住宅投资呢？

总结

自住方面，前文已详细阐述了街区目前的配套情况，因此自住方面，目前街区主要接待本地客户及吴中胥口、光复、藏树等周边有急需的客户。

另外从街区联动来看，假设通勤时间为25分钟，这里还可以容纳来自科技城的顾客，或者在吴中与狮山交界处（油坊）上班的顾客，再就是老年顾客，但这里的生活保障设施还有待不断完善。

当然这里的自然环境在整个苏州肯定是无与伦比的，所以养老的目标人群还是要根据实际情况来定。

说完了自住，我们再来说投资。投资，我们只关心房价能不能涨，好不好卖。银山湖高房价的现象会不会也发生在这里？我可以明确地告诉你，这是小概率事件。

也可以说短期内不现实，正如我们之前所解释的，板块自身的地理位置决定了它未来的发展和定位，也决定了“市场预期”。

虽然度假区内也有科技密集型产业（如上市公司安洁科技），但板块主要定位在旅游度假，意味着其主导产业布局注定以服务业为主，由此形成的人口基数和消费力无法消化和支撑这里的房价，因此如果投资，未来房价上涨后很难套现。

看完这些，你对太湖旅游度假区有没有一个新的认识呢？

以上是我的

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我走遍了苏州6大区，看过500个地产项目，想和大家分享一个不一样的“

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